tisdag 7 februari

Fråga advokaten: Om gåva av fastighet

7 december, 2022

Artikel. Hej Agneta,
Jag äger en fastighet i fjällen, som familjen i 40 år tillbringat nästan all fritid i. Med åldern har det blivit jobbigare att underhålla stugan. Jag vill därför ge stugan till mitt enda barn, eftersom han har mer ork att ta hand om stugan. Jag vill ändå fortsätta vara i stugan varje påsk och även annan tid. Min son är gift för tredje gången med en ny kvinna, som sedan tidigare har två barn. Eftersom jag och mina barnbarn är mycket fästa vid stugan vill jag inte att stugan ska försvinna om de skiljer sig. Kan jag ge bort stugan samtidigt som jag fortsatt får vara i stugan, som jag vill ska finnas kvar i familjen under resten av mitt liv?
Med vänliga hälsning
Karl-Gunnar

Hej,
Tack för din fråga och det korta svaret är ja. Gåva av fastighet kan innebära flera juridiska utmaningar, varför du i ditt enskilda fall bör söka råd hos en advokat med inriktning mot familjerätt, till exempel någon av mina kollegor vid Advokatbyrån Nywa eller annan advokat, som kan tillse dina intressen så att det blir juridiskt bindande i enlighet med din vilja.
Det finns flera formkrav för att gåva av fastighet ska vara giltig. Vid gåva av fastighet måste en skriftlig gåvohandling (gåvobrev) upprättas, varvid givaren förklarar sig genom gåva överlåta fastigheten till någon. Det ska finnas en överlåtelseförklaring där den som ger bort fastigheten förklarar att hen överlåter en viss angiven fastighet till gåvomottagaren.
Vidare ska gåvobrevet undertecknas av både gåvogivaren och gåvomottagaren, i ditt fall av dig och din son. Gåvogivarens underskrift ska vara bevittnad av två samtidigt närvarande vittnen. Det är även bra att det finns kontaktuppgifter till vittnena om tvist skulle uppstå om gåvan.
Gåva kan förenas med ett förbehåll, det vill säga de villkor med inskränkning i förfoganderätten som framgår av gåvobrevet. Exempel på förbehåll kan vara att gåvogivaren uppställer krav på att gåvomottagare inte får sälja, ge eller byta bort fastigheten (överlåtelseförbud), att gåvan ska vara enskild egendom eller att gåvogivare förbehåller sig rätt att nyttja fastigheten även efter gåvan fullbordats.
Det är alltså möjligt för dig att ge bort fastigheten till din son och samtidigt ha rätt att vistas i stugan under resten av ditt liv. Det är viktigt att förbehållet tydligt skrivs in i gåvobrevet, till exempel i vilken omfattning nyttjanderätten till stugan ska gälla.
Du kan även uppställa ett förbud mot överlåtelse, vilket innebär att fastigheten inte får säljas, skänkas eller bytas bort. Det finns exempel på föräldrar som givit sin fastighet till ett barn utan något överlåtelseförbud. Därefter har barnet, som kanske inte har samma känslomässiga anknytning till fastigheten, helt lagligt sålt fastigheten och spenderat alla pengarna från fastigheten på nöjen.
Om din son och hans maka väljer att gå skilda vägar ska bodelning göras. Makars egendom kan antingen vara enskild egendom eller giftorättsgods, varvid endast giftorättsgods ingår i en bodelning. Om du inte vill att stugan ska ingå i en bodelning kan du i gåvobrevet notera att fastigheten ska utgöra din sons enskilda egendom och att det inte får ändras.
För er som har flera barn bör även övervägas om gåvan ska utgöra förskott på arv eller inte. Om det inte står något därom är huvudregeln att gåva ska avräknas från arvet.
För gåva mellan makar gäller att vid gåva av en hel eller del av fastighet ska gåvobrevet inges till Skatteverket. Gåvan till makan registreras i äktenskapsregistret för att vara giltig i förhållande till givarens fordringsägare (långivare). Gåvan kungörs i Post- och Inrikes Tidningar, varvid givarens långivare kan få kännedom om gåvan. Makar kan, som alternativ till gåvobrev, göra en bodelning under äktenskap.
Om din son accepterar gåvan med dina villkor måste ansökan om lagfart inges till Lantmäteriet. En anteckning görs i fastighetsregistrets inskrivningsdel om din nyttjanderätt till stugan under din livstid och överlåtelseförbudet. När det finns en anteckning i fastighetsregistret gäller det även mot tredje man, en utomstående person, som anses känna till vad som står i fastighetsregistret. När lagfart beviljats är din son registrerad ägare till fastigheten med de begränsningar som framgår av dina förbehåll.
Hos Lantmäteriet finns alla Sveriges fastigheter registrerade med uppgift om till exempel vem som är ägare till fastigheten, om det finns inteckningar (pantbrev) eller andra belastningar som servitut eller överlåtelseförbud. Vill du veta vem som äger eller i övrigt vad som gäller rörande en viss fastighet har Lantmäteriet en bra E-tjänst. Alla ni som ska köpa fastighet bör kontrollera uppgifterna i fastighetsregistret i god tid innan köpekontraktet undertecknas.
Det finns en mycket viktig skillnad mellan gåva och köp av fastighet när det gäller förbehåll (villkor). Vid köp får villkoret inte vara gällande mer än två år efter det att köpet fullbordats. Skrivs villkoret för längre tid är köpet ogiltigt. Vid gåvor däremot finns ingen begränsning i tid.
Sammanfattningsvis kan du påverka ganska mycket vad som i framtiden ska gälla för gåvan av fritidshuset genom tydliga förbehåll i gåvobrevet, som du bör låta advokat skriva eller granska.

Jag avslutar med några kloka ord av Winston Churchill. ”Vi skapar ett leverne av det vi förvärvar, men skapar liv av det vi ger.”

ADVOKAT AGNETA GUSTAFSSON

Läs mer