torsdag 27 januari

Advokaten Agneta: Om andrahandsuthyrning av bostadsrätt

12 januari, 2022

Artikel. Hej,
Jag skulle vilja veta vad som gäller kring Airbnb-uthyrning av min lägenhet i en bostadsrättsförening. Vad säger lagen? Kan styrelsen neka mig att hyra ut min egen bostad? Styrelsen påstår att det är att driva affärsverksamhet i en bostadsrättsförening. Kan jag förlora min bostadsrätt om jag fortsätter att hyra ut till Airbnb? Kan föreningen förbjuda uthyrning av bostadsrätt? Måste jag ansöka om tillstånd för andrahandsuthyrning för Airbnb-verksamhet när jag själv bor i lägenheten?
Hälsningar,
Emil

Hej,
Tack för dina många olika frågor om uthyrning av din bostad som jag allmänt besvarar nedan. Svaret i ditt enskilda fall beror på vad din bostadsrättsförenings stadgar och andra föreskrifter anger. Du bör därför kontakta advokat som kan lämna rådgivning till dig.
Reglerna om bostadsrätt finns i bostadsrättslagen och i föreningens stadgar. Bostadsrättslägenheter är ofta upplåtna för bostadsändamål, det vill säga avsikten är att den som är medlem i föreningen och äger bostadsrätten ska bo i lägenheten. Jag har tidigare berört frågan om medlemskap i bostadsrättsförening i artikel 59, som du finner på www.nywa.nu/kronikor/.

Andrahandsuthyrning av hela lägenheten
Du som bostadsrättshavare har rätt att hyra ut din lägenhet i andra hand till någon annan för dess självständiga bruk, förutsatt att styrelsen i bostadsrättsföreningen ger sitt samtycke. Det gäller oavsett om andrahandsuthyrningen sker mot betalning eller upplåtelse utan krav på ersättning. En förutsättning för rätt att hyra ut bostadsrättslägenhet är att du har kontroll över lägenheten. Vidare får uthyrningen inte innebära men för bostadsrättsföreningen eller andra som bor i huset.
Om samtycke inte ges från styrelsen kan du få frågan om uthyrning prövad i hyresnämnden. Om hyresnämnden ger tillstånd, får du hyra ut lägenheten i andra hand. För att tillstånd ska lämnas krävs att bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet begränsas till en viss tid. Utgångspunkten är att bostadsrättshavaren ska kunna hyra ut i andra hand för att bo på annan ort på grund av arbete eller studier, vistelse utomlands eller vård av anhörig.
Om andrahandshyresgästen är närstående till bostadsrättshavaren och är i behov av en bostad kan det i vissa fall vara skäl att få tillåtelse till andrahandsuthyrningen. I ett rättsfall fick bostadsrättshavarna tillstånd till andrahandsuthyrning eftersom lägenheten var svårsåld på grund av en större byggnation framför huset där bostadsrätten var belägen.

Inneboende
Du kan ha en inneboende i din bostadsrättslägenhet när du själv bor i lägenheten parallellt med hyresgästen. Detta gäller dock inte om den inneboende självständigt brukar lägenheten, då du måste ha tillstånd till andrahandsuthyrningen.

Airbnb
Det finns inga särskilda lagregler om uthyrning genom Airbnb, men bostadsrättsföreningen kan ha reglerat frågan i stadgarna eller andra föreskrifter som stämman antagit. Kontrollera därför alltid vad dessa anger, till exempel om föreningen har beslutat att förbjuda Airbnb.
Frågan om uthyrning av bostadslägenhet har skett affärsmässigt har varit föremål för prövning i flera rättsfall med olika utfall beroende på omständigheterna i det enskilda fallet. Hovrätten har i ett mål rörande hyresrätt konstaterat att upplåtelser som skett via Airbnb och som varit många och kortvariga samt där ett relativt högt pris per natt betalats har varit att likna vid hotellverksamhet. Upplåtelserna har då inte bedömts ske för bostadsändamål.
Tillstånd till andrahandsuthyrning lämnas avseende en viss andrahandshyresgäst. Det innebär att du vid uthyrning via Airbnb behöver ett nytt tillstånd för varje planerad uthyrning till ny hyresgäst. Många bostadsrättsföreningar har en restriktiv hållning gentemot uthyrning för kort tid, vilket Airbnb oftast handlar om. Skälet därtill är då att bostadsrättsföreningens ändamål enligt stadgarna är att upplåta lägenhet till medlem för permanentboende.
Om samtycke inte ges av styrelsen eller hyresnämnden och lägenheten ändå hyrs ut kan nyttjanderätten till lägenheten förverkas och bostadsrättshavaren kan sägas upp. Innan uppsägning får ske ska bostadsrättshavaren få möjlighet att vidta rättelse, vilket ska ske skyndsamt. Även om andrahandsuthyrningen innebär men för bostadsrättsföreningen eller andra boende kan bostadsrättshavaren sägas upp till avflyttning.
Sammanfattningsvis är det skillnad om du hyr ut hela lägenheten eller om du har inneboende i en del av lägenheten. Du kan, beroende på vad stadgarna anger, ha rätt att hyra ut en del av din lägenhet till inneboende via Airbnb, om du samtidigt bor kvar i lägenheten och inte orsakar men eller störningar för övriga i föreningen. Är det fråga om uthyrning av hela lägenheten krävs alltid samtycke från bostadsrättsföreningen eller tillstånd från hyresnämnden. Vidare bör du kontrollera om din hemförsäkring täcker skador vid uthyrning genom Airbnb.

Jag avslutar med citat av den engelske filosofen, vetenskapsmannen och statsmannen Francis Bacon (1618-1621). ”Hus är byggda för att bo i, inte för att titta på.”

ADVOKAT AGNETA GUSTAFSSON

Läs mer