fredag 6 augusti

Advokaten Agneta: Om att renovera bostadsrättslägenhet

30 juni, 2021

Artikel. Hej!
Vi har köpt en bostadsrättslägenhet i en äldre fastighet som är ett renoveringsobjekt. Eftersom lägenheten inte har renoverats på 50 år finns det stort behov att göra omfattande renoveringar i badrum, kök och ytskikt. Vi vill även ta ned en bärande vägg och en utredning har genomförts av en konstruktör som beräknat bärighet. Vi har ansökt om tillstånd att renovera, men styrelsen har sagt nej. Kan styrelsen verkligen vägra att ge oss tillstånd för vår renovering av lägenheten som var jättedyr?
Med vänliga hälsningar,
Emma och Daniel

Hej,
Vilken tråkig situation ni hamnat i.
Förhållandena mellan en bostadsrättsinnehavare och bostadsrättsföreningen regleras i bostadsrättslagen och bostadsrättsföreningens stadgar. I första hand bör ni läsa föreningens stadgar för att undersöka vad som gäller i er förening.
Till skillnad från en ägarlägenhet, där innehavaren äger lägenheten, medför ett innehav av en bostadsrätt inte på samma sätt någon direkt äganderätt till själva lägenheten. Att inneha en bostadsrätt innebär istället att du som medlem äger en andel i bostadsrättsföreningen och att du har nyttjanderätt till en lägenhet, det vill säga rätt att bo och använda lägenheten. Med nyttjanderätten följer skyldighet att betala en månatlig avgift till föreningen.
Eftersom det är föreningen som äger byggnaden och medlemmen har nyttjanderätt till en viss lägenhet finns det regler avseende ansvarsfördelningen för lägenheterna. Som huvudregel har bostadsrättsföreningen ansvar för det yttre underhållet av lägenheten. Det yttre underhållet innefattar bland annat avloppsstamledningar, vattendragning som inte är synlig i lägenheten, fasaden, gemensamma utrymmen och taket. Kostnaden för de åtgärder som krävs för yttre underhåll av byggnaden ansvarar därmed föreningen för.
Medlemmen ansvarar normalt för det inre underhållet av bostadsrätten. Det innebär att bostadsrättsinnehavaren ska hålla bland annat golv, väggar, tak, innerdörrar, diskmaskin, spis med mera i gott skick. Det är möjligt att genom stadgarna precisera och begränsa det ansvaret. I vissa fall finns en gränsdragningslista där ansvaret för föreningen respektive medlemmen tydligt framgår. Det är däremot inte möjligt att utvidga bostadsrättsinnehavarens ansvar till att omfatta även sådant utanför lägenheten.
Trots att det inre underhållet för lägenheten åvilar bostadsrättsinnehavaren krävs i vissa fall bostadsrättsföreningens tillstånd innan renovering av en lägenhet påbörjas. Tillstånd lämnas av styrelsen i föreningen. Tillstånd krävs vid ingrepp i bärande konstruktion, däribland rivning av bärande väggar samt ändringar i ledningar för avlopp och vatten. Exempelvis kräver en förflyttning eller installation av våtutrymmen och kök styrelsens tillstånd. Däremot krävs inte tillstånd för enklare åtgärder såsom tapetsering, golvläggning, ytskiktsrenovering och byte av vitvaror, det vill säga inre underhåll.
För de åtgärder som kräver tillstånd kan styrelsen neka tillstånd om åtgärden kan vara till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Vad som avses med påtaglig skada eller olägenhet för föreningen är till exempel stora förändringar av planlösningen som medför att bostadsrätten kan bli svår att avyttra i framtiden, även om detta främst drabbar bostadsrättsinnehavaren själv. Vidare kan förändringar i lägenheten som står i strid med bostadsrättsföreningens stadgar omfattas av tillståndsplikten, exempelvis borttagande av visst hjälpmedel eller inredning som enligt stadgar eller byggregler ska finnas i varje lägenhet. Även om åtgärden innebär en väsentlig förändring av lägenheten krävs objektiva skäl för styrelsen att inte lämna tillstånd.
I det fall föreningen vägrar att ge tillstånd till en åtgärd kan bostadsrättsinnehavaren vända sig till allmän domstol för att få frågan prövad. I rättsfallet RH 2019:41 var det fråga om tillstånd för ingrepp i bärande vägg. Domstolen uttalade att det är bostadsrättsinnehavaren som ska lägga fram underlag för att en tillräckligt noggrann tillståndsprövning ska kunna göras. Därefter är det föreningen som ska visa att åtgärden kan medföra påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. I rättsfallet var dock utredningen om konsekvenserna av ingreppet i den bärande väggen inte tillräcklig, varför bostadsrättsinnehavarna inte fick tillstånd till åtgärden.
Sammanfattningsvis måste ni ta fram underlag, såsom ritningar och beräkningar, som visar att era planerade åtgärder inte kan vara till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Därefter ska styrelsen meddela ett beslut i frågan om tillstånd. Om ni tycker beslutet är felaktigt kan ni ansöka om att tingsrätten ska fastställa att tillstånd ska meddelas till er planerade renovering.
För dig som funderar på att köpa en bostadsrättslägenhet som du tänker bygga om, bör du innan köpet överväga att kontakta bostadsrättsföreningen. I sådant fall bör ritningar och beräkningar tas fram, varvid du kan fråga om tillstånd kommer lämnas för renoveringen om du köper bostadsrätten. Det är inte säkert att styrelsen vill lämna besked innan du är medlem, men är det ett renoveringsobjekt du funderar på att köpa är det bra att veta att det är osäkert om du får tillstånd att renovera, innan du undertecknar köpekontraktet.

Jag avslutar med ett citat från Winston Churchill. ”Vi skapar vårt hem och därefter skapar hemmet oss.”

ADVOKAT AGNETA GUSTAFSSON

Läs mer