lördag 4 april

Advokaten Agneta: Om juridiska begrepp på bokstaven A

29 januari, 2020

Artikel. Vad är arrende?
Arrende är den juridiska termen för upplåtelse av jord som någon får nyttja i utbyte mot vederlag (ersättning) till jordägaren. Reglerna om arrende finns i jordabalken och är till stor del tvingande till förmån för arrendatorn. Arrendeavtal ska normalt vara skriftliga. Den som nyttjar jorden kallas för arrendator.
Vad är skillnaden mellan arrende och hyra? Generellt kan man säga att hyra avser nyttjande av byggnad eller annat och arrende avser nyttjande av jord.
Arrende är en total nyttjanderätt där arrendatorn har egen besittning till det upplåtna området. Det finns olika typer av arrenden – jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende, lägenhetsarrende – vilka alla avser nyttjande av jord. Vidare brukar rätten att jaga på viss mark eller rätt att fiska i visst vatten ofta kallas jaktarrende respektive fiskearrende, fast det inte är en total egen besittning till området.
Jordbruksarrende föreligger när jord upplåts till jordbruk. Till exempel kan en bonde arrendera mark som betesmark för kor eller för att odla havre. En förutsättning för ett jordbruksarrende är att jorden används i näringsverksamhet. Om till exempel bostadshus med mindre trädgård upplåts är det hyra, men är det kommersiell trädgårdsodling med växthus är det huvudsakliga ändamålet med upplåtelsen jordbruk och det är ett jordbruksarrende.
Bostadsarrende föreligger när arrendatorn enligt avtalet har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och upplåtelsens huvudsakliga syfte är att bereda bostad åt arrendatorn och dennes familj. Det finns cirka 90 000 bostadsarrendetomter, varvid många tillkom i början av 1900-talet för upplåtelse av mark för fritidshus. Omfattar avtalet både bostadshus och mark är det normalt ett hyresavtal, som har helt andra regler än arrende.
Anläggningsarrende föreligger när jord upplåts för annat ändamål än jordbruk och arrendatorn enligt avtalet har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad för näringsverksamhet. Exempel på anläggningsarrende är bensinstation, fabrik eller vindkraftverk, där marken upplåts till arrendatorn i syfte att denne ska bedriva näringsverksamhet.
Lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtes för annat ändamål än jordbruk, bostadsarrende eller anläggningsarrende. Exempel på lägenhetsarrende är parkeringsplats utomhus, upplagsplats eller båtplats.
Fiskearrende innebär att fiskerätt upplåts mot ersättning. Vidare krävs att ändamålet med fiskerätten är yrkesfiske eller annat fiske som är av väsentlig betydelse för arrendatorns försörjning.
Jaktarrende är en upplåtelse av mark för jakträtt mot ersättning. Fastighetsägaren har jakträtten på den mark som hör till fastigheten och kan upplåta jaktarrende till en arrendator. I jakträtten ingår som huvudregel även rätt att tillgodogöra sig vilt som omhändertas, påträffas dött eller dödas i något annat sammanhang än vid jakt.
Detta gäller dock inte utrotningshotade, sällsynta eller särskilt värdefulla djurarter såsom till exempel björn, varg, järv, lo, myskoxe, fjällräv, utter, valar, fiskgjuse, bivråk, tornuggla, hökuggla, berguv, fjälluggla, lappuggla, slaguggla, rördrom, lunnefågel, salskrake, svarthalsad dopping, skärfläcka, gråspett, vitryggig hackspett, mellanspett, kungsfiskare, blåkråka, härfågel, sommargylling, fjällgås, skräntärna, svarttärna, storkar, örnar, glador, falkar och kärrhökar som, om de påträffas döda, tillfaller staten.

Vad är en arrendenämnd?
Arrendenämnden är en förvaltningsmyndighet som liknar en domstol. Arrendenämnden fattar beslut eller medlar i tvister mellan jordägare och arrendatorer. En arrendetvist kan till exempel avse frågan hur många år arrendeavtalet ska gälla eller vilken arrendeavgift som är skälig.
Det finns åtta arrendenämnder i Sverige, bland annat Hyres- och arrendenämnden i Umeå. Arrendenämnden är partssammansatt och består normalt av en jurist som är lagfaren ordförande och två ledamöter. Den ena ledamoten ska ha erfarenhet som fastighetsägare och den andra ledamoten ska vara jordbruksarrendator eller bostadsarrendator.
Om du har begärt ändrade villkor i ditt bostadsarrendeavtal och ni inte kan komma överens om villkoren för den nya arrendeperioden kan du, senast två månader före den löpande arrendeperiodens utgång, hänskjuta tvisten till Arrendenämnden för dess prövning. Arrendetvisten upptas av den arrendenämnd inom vars område fastigheten med arrendestället är beläget.
Arrendenämnden ska besluta om skäliga villkor i arrendeavtalet. Om du är missnöjd med beslutet kan det överklagas till Hovrätten. I vissa speciella fall kan, om prövningstillstånd meddelas, Hovrättens beslut överprövas av Högsta domstolen.

Vad är avstyckning?
Avstyckning är när en bit mark avskiljs från en fastighet och bildar en helt ny egen fastighet. Avstyckning kan till exempel ske om du köpt en bit mark för att bygga ett bostadshus. Ett annat exempel är att du har ett hus på en arrenderad tomt och träffat avtal med jordägaren om att få köpa marken.
Avstyckning är en form av fastighetsbildning, som beslutas av lantmäteriet efter prövning om det finns förutsättningar att bilda en lämplig och ändamålsenlig fastighet. Vidare kan det behövas servitut. Ett servitut kan bestå i att den nya fastigheten får använda en väg som går över den ursprungliga fastigheten.
Om lantmäteriet beslutar om avstyckning får den nybildade fastigheten en egen fastighetsbeteckning, till exempel Umeå Solstrimman 2:2, registreras i fastighetsregistret och läggs in på registerkartan.
Jag avslutar med ett citat från Winston Churchill. ”Vi skapar vårt hem och därefter skapar hemmet oss.”

ADVOKAT AGNETA GUSTAFSSON

Läs mer