Advokaten Agneta: Om bostadsrättsförenings organisation

Hej Agneta! Vi funderar på att köpa en lägenhet i en liten bostadsrättsförening och ser att i styrelsen sitter flera personer som är släkt. Är det ok? Hur liten kan en bostadsrättsförening vara? Med vänlig hälsning, Elis och Mona

Hej!
Tack för er fråga om bostadsrättsföreningars organisation och förvaltning.
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus till sina medlemmar upplåta lägenheter med bostadsrätt. En bostadsrättsförening ska vara registrerad.
Reglerna om bostadsrättsförening finns i dess stadgar samt bostadsrättslagen (1991:614) och lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar. Av stadgarna framgår vad som gäller för en viss förening, till exempel om en juridisk person kan köpa en bostadsrätt.
Som köpare är det viktigt att ni fullgör er undersökningsplikt, särskilt när det gäller bostadsrätter som ofta kostar betydande belopp. Det är viktigt att undersöka fastighetens standard, till exempel om det behövs någon större renovering, föreningens ekonomi och om avgiftshöjning är planerad.
Den som förvärvar en bostadsrätt köper rätten att bo i en viss lägenhet utan tidsbegränsning. Ni köper alltså inte själva lägenheten utan rätten att bo i den. Bostadsrätt är den samlade beteckningen på rätten att använda lägenheten, den ekonomiska andelsrätten samt de rättigheter som följer av medlemskapet, till exempel rösträtt vid stämman.
En bostadsrättsförening har medlemmar, som kan vara fysiska eller juridiska personer, som utövar sitt inflytande vid föreningsstämman. Vidare ska det i föreningen finnas en styrelse och en revisor.
Det finns cirka 26 000 bostadsrättsföreningar i Sverige med mycket varierande storlek. Föreningen måste dock alltid ha minst tre medlemmar. Det krävs även att föreningen består av minst tre lägenheter upplåtna med bostadsrätt. En lägenhet är en avskild enhet i byggnaden som varaktigt är inrättad för att användas som bostad.
Ni skriver att det är en liten bostadsrättsförening. Vissa banker är försiktiga att lämna lån till små bostadsrättsföreningar eftersom risken kan vara större än i en stor förening. Det kan vara bra att ha i åtanke om föreningen till exempel i framtiden behöver låna pengar för viss åtgärd. Om föreningen inte får lån måste åtgärden finansieras på annat sätt, till exempel genom höjning av avgiften.
Även för köparen av en bostadsrätt i en mindre bostadsrättsförening kan banken vara något mer restriktiv till att lämna lån. Det bör dock betonas att såväl vid lån till bostadsrättsföreningen som till köparen gör banken en individuell kreditprövning i det enskilda fallet.
I varje bostadsrättförening ska det finnas en styrelse med minst tre styrelseledamöter. Styrelsen företräder föreningen och ingår avtal. Vidare ansvarar styrelsen för det löpande arbetet med förvaltningen av bostadsrättsföreningens angelägenheter. Till exempel ska styrelsen föra förteckning över föreningens medlemmar och lägenheter, tillse att bokföringen sköts, ombesörja att fakturor betalas samt ta hand om den praktiska skötseln av fastigheten med snöskottning, städning, löpande underhåll och reparationer och mycket mera.
Eftersom styrelsen har mycket viktiga uppgifter har lagen vissa krav på vem som får vara styrelseledamot i en bostadsrättsförening. Styrelseledamot ska vara minst 18 år, får inte vara försatt i konkurs, ha näringsförbud eller ha förvaltare. Normalt krävs även att personen är medlem i föreningen, så länge inte annat är bestämt i föreningens stadgar.
Styrelseledamöterna utses som huvudregel av föreningsstämman, som är föreningens högsta organ. Vid stämman har medlemmarna rätt att vara med och besluta i frågor som rör föreningen. Om ni vill vara med och påverka i er bostadsrättsförening eller få mer insyn är det klokt att delta vid föreningsstämmorna.
Vid er undersökning av föreningen har ni upptäckt att flera ledamöter är släkt. Det finns inget hinder i lag mot att närstående personer är styrelseledamöter i en bostadsrättsförenings styrelse. Däremot kan det uppstå en rad styrelsefrågor som en eller flera ledamöter inte lagligen kan hantera på grund av jäv.
Med rollen som styrelseledamot följer en allmän lojalitetsplikt och vårdplikt mot föreningen, varför en ledamot inte bör delta i handläggning eller beslut i fråga som kan antas vara jävsgrundande. En styrelseledamot är jävig och får inte vara med och ta styrelsebeslut i frågor som rör avtal mellan ledamoten personligen och föreningen; inte heller handlägga frågor mellan föreningen och någon annan om ledamoten har ett väsentligt intresse i frågan som kan strida mot föreningens intressen samt inte handlägga frågor om avtal mellan ett företag, som ledamoten ensam eller tillsammans med någon annan företräder, och föreningen.
Bostadsrättsföreningen ska ha minst en revisor. Revisorn får inte vara gift, sambo eller nära släkt med någon i styrelsen. Föreningens revisor får inte heller ingå i styrelsen, men kan vara medlem i bostadsrättföreningen. Revisorn granskar styrelsens arbete med förvaltning av bostadsrättsföreningen samt dess bokföring och årsredovisning.
Avslutningsvis, att drömma om hem ljuva hem och köpa en bostadsrätt är en stor och viktig affär. Ni bör därför noga undersöka lägenhet, fastighet och förening samt vid osäkerhet ta hjälp. Lycka till!
AGNETA GUSTAFSSON

Fler Artiklar
Klicka och läs!