Advokaten Agneta: Om förvaltning av samfällighet

Hej Agneta, Jag äger en stuga och har tillsammans med fyra andra del i en gemensamhetsanläggning, som består av en smal grusväg och en båtbrygga. Övriga vill nu göra vägen bredare. Jag har inte behov av en bredare väg och har sagt nej till förändringen. Har jag rätt att lägga in veto, d.v.s. stoppa åtgärden? Om inte, måste jag ändå vara med och betala för åtgärden? Vänlig hälsning, Vera

Hej,
Tack för din fråga.
Gemensamt ägande av bryggor, vägar, garage eller andra anläggningar är tyvärr inte alltid enkelt. Det är inte ovanligt att det uppstår meningsskiljaktigheter kring hur det gemensamma godset ska skötas och nyttjas. För att bevara grannsämjan kan det vara bra att veta vad som gäller när oenighet råder om viss åtgärd.
En gemensamhetsanläggning är en typ av samfällighet. En samfällighet kan förvaltas direkt av delägarna (så kallad ”delägarförvaltning”) eller av en särskilt bildad samfällighetsförening (så kallad ”föreningsförvaltning”). Det är stor skillnad i hur beslutsfattandet går till beroende på om ni har delägarförvaltning eller föreningsförvaltning. Det framgår inte av din fråga hur just er gemensamhetsanläggning förvaltas, varför jag nedan kommer beröra hur beslut fattas såväl vid delägarförvaltning som vid föreningsförvaltning.
Vid delägarförvaltning fattar delägarna som huvudregel alla beslut gemensamt. Var och en av delägarna kan motsätta sig åtgärden, det vill säga lägga in sitt veto mot en viss åtgärd, vilket har både för- och nackdelar. Fördelen är att benägenheten att nå samförståndslösningar i olika frågor ofta ökar. Vidare är det en fördel att alla är delaktiga i de beslut som fattas, vilket kan främja engagemanget i gemensamhetsanläggningen. Nackdelen är att beslutsfattandet kan bli tungrott vid många delägare och kan ta lång tid. Vidare kan kravet på enighet medföra att handlingsförlamning i samfälligheten och att en nödvändig åtgärd inte genomförs eller skjuts på framtiden om någon delägare motsätter sig åtgärden.
Om delägarna vid delägarförvaltning, trots flera försök och efter eventuell medling, inte kan enas går det att begära att Lantmäteriet håller ett sammanträde för att avgöra frågan. Vid ett sådant sammanträde fattar delägarna beslut om åtgärden genom majoritetsbeslut. För det fall beslutet rör fråga om överlåtelse, inteckning eller upplåtelse av nyttjanderätt för längre tid än fem år krävs dock minst två tredjedelar av rösterna.
Om oenigheten mellan delägarna i samfälligheten är ett återkommande problem kan Lantmäteriet självmant eller på ansökan av någon av delägarna ombilda delägarförvaltningen till en föreningsförvaltning, det vill säga bilda en samfällighetsförening. I de fall delägarna är överens kan en förening även bildas frivilligt utan Lantmäteriets inblandning genom att delägarna håller ett sammanträde och utser en styrelse och antar stadgar. Lantmäteriet har på sin hemsida www.lantmateriet.se förslag till stadgar, som kan vara en bra utgångspunkt, men bör kompletteras i det enskilda fallet. I stadgarna kan delägarna reglera bland annat vilka anläggningar föreningen ska förvalta och styrelsens uppgifter med mera. Precis som vid upprättande av andra juridiska dokument bör stadgarna granskas av en advokat eller annan som har sakkunskap och erfarenhet av vilka frågor som bör regleras.
Vid föreningsförvaltning har en av delägarna utsedd styrelse hand om förvaltningen av den gemensamma anläggningen. Utifrån föreningens stadgar, lag om förvaltning av samfälligheter samt beslut som fattas vid föreningsstämman får styrelsen besluta om hur anläggningen ska förvaltas. Delägarna själva utövar sin beslutanderätt vid föreningsstämman, som normalt hålls en gång per år, och får där rösta i olika frågor som angår gemensamhetsanläggningen. Beslut vid föreningsstämma fattas normalt genom majoritetsbeslut. På så sätt kan förvaltningen fungera smidigt trots att inte alla är eniga i varje fråga eller åtgärd, vilket är av stort praktiskt värde, särskilt i större samfälligheter med många delägare.
Grunderna för fördelningen av anläggningens kostnader bestäms genom det andelstal som Lantmäteriet fastställde när er gemensamhetsanläggningen bildades. Andelstal fastställs utifrån vad som är skäligt med hänsyn till fastighetens nytta och användning av anläggningen. Om fem delägare har lika stor nytta av gemensamhetsanläggningen ska de alltså bära 1/5 av kostnaderna var. Vid kostnadshöjande åtgärder ska varje delägare betala för åtgärden utifrån dennes andel av anläggningen.
Vid ändrade förhållanden, till exempel att en delägare beräknas få större nytta av gemensamhetsanläggningen, kan de andelstal som ligger till grund för kostnadsfördelningen ändras genom omprövning. Alla delägare i en gemensamhetsanläggning har rätt att begära omprövning, som görs hos Lantmäteriet. Eftersom du uppger att du inte har någon nytta av det föreslagna vägarbetet har du sålunda möjlighet att ansöka om att Lantmäteriet ändrar andelstalen för er gemensamhetsanläggning. För det fall ändring av andelstalet inte sker, är du skyldig att betala för de åtgärder som avser er gemensamhetsanläggning.
Sammanfattningsvis beror beslutsfattande på vilken typ av förvaltning ni har för er samfällighet. Som framgår ovan kan du vid delägarförvaltning motsätta dig åtgärden, men övriga delägare kan begära att lantmäteriet håller ett sammanträde, varvid frågan avgörs genom majoritetsbeslut. Vid föreningsförvaltning avgörs frågan genom majoritetsbeslut.
Avslutningsvis ett citat från Robert Storm Petersen. ”Det är lustigt att det med de relativt få ord som finns i språket går att säga så mycket dumheter.” Konstruktiva ödmjuka samtal och lyhördhet är, som du skriver, viktigt för att bibehålla goda relationer till grannarna. I flera mycket väl fungerande samfälligheter förekommer det att delägarna i samband med föreningsstämman har ett gemensamt fika, varvid goda idéer och samförståndslösningar har framkommit. Jag hoppas att ni kan finna en lösning som passar alla delägare och önskar er lycka till med er fortsatta förvaltning av samfälligheten.
AGNETA GUSTAFSSON

Fler Artiklar
Klicka och läs!