Advokaten Agneta: Om hyresgäster och obetalda hyror

Jag äger hyreshus och har problem med att vissa av mina hyresgäster inte betalar hyra. Vad kan jag göra mot en hyresgäst som inte betalar hyran? I mina hyreshus finns det mest bostadslägenheter men även några butiker. Hälsningar William

Hej!
Tack för din fråga.
Reglerna om hyreslägenheter finns i 12 kap jordabalken, som ofta kallas för Hyreslagen. Reglerna skiljer sig åt beroende på om lägenheten hyrs ut för att användas som bostad eller om lägenheten hyrs ut för något annat ändamål såsom till exempel butik, fabrik eller verkstad, vilken kallas lokal. Skillnaderna i reglerna beror på att bostadshyresgäster av lagstiftaren anses mer skyddsvärda än lokalhyresgäster, eftersom lägenheten utgör familjens bostad. Bostadshyresgäster har därför bland annat ett starkare besittningsskydd.
En hyresvärd kan vid hyresgästens allvarliga avtalsbrott säga upp ett hyresavtal i förtid av flera anledningar, vilket kallas att hyresrätten är förverkad. Hyresgästens grova avtalsbrott är bland annat att inte betala hyran i rätt tid, att utan tillstånd hyra ut lägenheten i andra hand, att hyresgästen använder lägenheten till annat ändamål än det som parterna kommit överens om i avtalet, att hyresgästen inte vårdar och tar hand om lägenheten på ett bra sätt, att hyresgästen olovligen överlåter hyresavtalet till någon annan, att hyresgästen stör övriga hyresgäster, eller att hyresgästen bedriver brottslig verksamhet i lägenheten. Nedan kommer jag enbart behandla det väsentliga avtalsbrottet att hyresgästen inte betalat hyran i rätt tid.
Lokalhyresgästens hyresavtal kan sägas upp i förtid om hyresgästen inte betalat hyran trots att två vardagar förflutit från den dag hyran rätteligen skulle betalas, det vill säga förfallodagen. Är det fråga om en bostadslägenhet kan hyresvärden säga upp hyresavtalet i förtid först när det gått mer än en vecka från förfallodagen. Om bostads- eller lokalhyresgästen betalar hyran för sent, men innan hyresvärden sagt upp hyresavtalet, kan hyresvärden inte skilja hyresgästen från lägenheten.
Hyresvärden kan, efter att ovan nämnda tidsfrist om två dagar alternativt en vecka passerat, göra en uppsägning av hyresavtalet, vilken kan göras på tre olika sätt. Ett alternativ är att hyresgästen upprättar en skriftlig uppsägning som måste uppfylla lagens stränga formkrav. Uppsägningen ska delges hyresgästen, det vill säga att hyresgästen skriftligen får bekräfta att vederbörande har tagit emot uppsägningen. Om det är en lokalhyresgäst som är en juridisk person, till exempel ett aktiebolag, är det särskilt viktigt att fundera på vem som är behörig att företräda bolaget och därmed kan bekräfta mottagandet av uppsägningen. Ett annat alternativ för uppsägning i förtid är att hyresvärden till Kronofogden lämnar in en ansökan om avhysning. När Kronofogden har delgivit hyresgästen ansökan om avhysning, har uppsägning av hyresavtalet skett. Ett tredje alternativ för hyresvärden är att lämna in en stämningsansökan till domstol som delger hyresgästen densamma, varvid uppsägning har skett. För bostadshyresgäster måste hyresvärden sända ett skriftligt meddelande till Socialnämnden om uppsägningen, som i vissa särskilda fall, till exempel om det bor barn i lägenheten, kan ta på sig att tillfälligt betala hyran.
När hyresgästen delgivits uppsägning, ansökan om avhysning eller stämningsansökan samt Socialnämnden meddelats om uppsägning vad avser bostadshyresgäster löper en återvinningsfrist om tre veckor för bostadshyresgäster och två veckor för lokalhyresgäster. Om hyresgästen betalar hyran inom återvinningsfristen så kan vederbörande återfå rätten till sitt hyresavtal.
Om Socialnämnden inom återvinningsfristen meddelar att de tar på sig betalningsansvar för hyran får bostadshyresgästen inte skiljas från lägenheten. Detsamma gäller om bostadshyresgästen varit förhindrad att betala hyran på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och därefter betalat hyran så snart det varit möjligt.
När återvinningsfristen har passerat och hyresgästen ej betalat hyran får Kronofogden meddela beslut om avhysning tidigast två dagar därefter. För det fall att hyresvärden inte frivilligt flyttar från lägenheten kan hyresvärden begära att Kronofogden ska verkställa beslutet om avhysning. Detta brukar i bland kallas för att hyresgästen blir vräkt. På Kronofogdens hemsida finns god information om hur avhysning går till, se www.kronofogden.se.
Sammanfattningsvis är det som hyresgäst, oavsett om du hyr en bostadslägenhet eller en lokal, mycket viktigt att hyran betalas i rätt tid, då du annars riskerar att hyresrätten förverkas och att du tvingas att flytta i förtid. Som hyresvärd är det viktigt att göra juridiskt rätt, eftersom det finns en hel del formaliaregler rörande tidsfrister, information om återvinning samt innehållet i uppsägningen och delgivning. Om uppsägningen inte är korrekt kan konsekvensen bli att uppsägningen är ogiltig eller att hyresvärden och hyresgästen onödigt hamnar i en långdragen juridisk tvist. Vid frågor om uppsägning av hyresavtal på grund av obetald hyra kan det alltså vara befogat att anlita advokat eller jurist som är specialiserad inom fastighetsrätt.
AGNETA GUSTAFSSON

Fler Artiklar
Klicka och läs!