Advokaten Agneta: Finansiering vid bostadsköp

Hej Agneta, Vi ska köpa en ny bostad och behöver låna pengar. Vi har försökt läsa på, men det är många begrepp som vi inte riktigt förstår. Hur fungerar till exempel de nya reglerna om amorteringskrav? Vad är ett ränteavdrag, ett skuldkvots-tak och vad menas med flyttskatt? Banken har sagt att vi behöver ha pantbrev för bostadslånet, och att vi kanske kommer behöva någon som går i borgen för vårt lån. Vad innebär det? Hälsningar, Paulina

Hej,
Tack för din fråga, som berör säkerheter vid bostadsköp och betydelsen av vissa juridiska och ekonomiska begrepp. Det framgår inte om ni ska köpa en bostadsrätt eller en fastighet, varför jag kort berör lån som har samband med båda typerna av bostäder.
När ni lånar pengar från en bank eller annan person eller kreditinstitut (nedan ”banken” oavsett vem som är kreditgivare), ett så kallat bolån, vill banken som regel ha säkerhet för lånet. En säkerhet innebär att banken kan få tillbaka sina pengar vid utebliven betalning. Vanligt förekommande säkerheter är panträtt i fast eller lös egendom samt borgen.
Med panträtt avses att den bostad ni köper pantsätts som säkerhet för ert bolån. Panträtt i fast egendom erhålls genom att fastighetsägaren erhåller en inskrivning i fastigheten, en så kallad inteckning. Beviset för inteckningen kallas för pantbrev, vilket kan vara antingen i fysisk eller elektronisk form. Genom att ett pantavtal träffas, där det anges att panten är en säkerhet för det aktuella lånet, samt genom att pantbrevet överlämnas till banken, har en säkerhet för lånet lämnats. Betalar inte låntagaren kan banken begära att Kronofogdemyndigheten utmäter och säljer fastigheten, varvid lånet helt eller delvis regleras.
Vid köp av en bostadsrätt, som utgör lös egendom, kan pantsättning inte ske genom inteckning såsom är fallet vid fast egendom. Pantsättningen sker istället genom skriftligt meddelande (underrättelse) till bostadsrättsföreningen, som är skyldig att notera pantsättningen i bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning.
Vid sidan av panträtt i fast eller lös egendom kan borgen lämnas som säkerhet vid lån. Detta sker genom att en annan person (borgensmannen) garanterar att långivaren kommer att få tillbaka sina pengar. I praktiken innebär detta att banken kan komma att kräva borgensmannen på återbetalning av lånet om låntagaren missköter sina betalningar. Det är kanske skälet till ordspråket ”att gå i borgen, är att gå i sorgen”.
När ni säljer er tidigare bostad och köper en ny bostad uppstår skattekonsekvenser. När ni säljer en bostad måste ni betala skatt för den realisationsvinst som uppkommer. Om ni köper en fastighet behöver ni ansöka om lagfart för fastigheten så att ni antecknas som ägare i fastighetsregistret. Detta görs av Lantmäteriet och för detta utgår en expeditionsavgift samtidigt som en stämpelskatt tas ut. Realisationvinstskatten och stämpelskatten brukar ibland allmänt gemensamt kallas ”flyttskatter”.
När ni köpt er nya bostad, flyttat och beviljats bolån från banken ska ni också återbetala lånet. Det ni betalar kallas att amortera på lånet, det vill säga en avbetalning av den kapitalskuld ni har till banken. Vidare betalar ni ränta, det vill säga avgiften banken tar ut för att de lånar ut pengar till er och därigenom tar en risk. Den utgift som räntan innebär kan ni, beroende på vilka skatteregler som gäller, få göra avdrag för vid er årliga inkomstdeklaration, vilket allmänt kallas ”ränteavdrag”.
Tidigare har det varit vanligt att låntagare inte amorterat på sitt bolån, utan istället endast betalat ränta. Från den 1 juni 2016 gäller dock att alla som tar ett nytt bolån måste avbetala på detsamma, det så kallade amorteringskravet. Enligt nu gällande regler ska nya lån amorteras med minst 2 % per år ner till 70 % av bostadens marknadsvärde, och sedan med 1 % per år ner till 50 % av bostadens marknadsvärde. Amorteringskravet gäller nya lån som man tecknar vid köp av bostad, liksom om man utökar de lån man redan har genom tilläggslån.
Det förs idag diskussioner om sätt att begränsa de svenska hushållens skuldsättning, varvid begreppet skuldkvotstak används. Skuldkvotstak innebär en modell där skuldsättningen i samhället begränsas genom ett tak för hur mycket en person får låna utifrån till exempel hur stor inkomst och förmögenhet personen har.
Avslutningsvis, tänk på att ni och er familj varje månad ska klara av såväl amortering som högre räntor och att ni bör ha medel över till annat än ert fina boende.
Lycka till med finansieringen av ert framtida bostadsköp!
AGNETA GUSTAFSSON

Fler Artiklar
Klicka och läs!