Advokaten Agneta: Fastigheter och fastighetstillbehör

Hej Jag och min sambo ska köpa ett hus och vi har märkt att det finns många begrepp vi ska ha koll på. Vad är det för skillnad på hus och fastighet? Kan vi utgå från att bubbelbadkaret ingår? Vänligen, Nina

Hej,
Tack för din fråga.
I Sverige delar vi upp egendom i fast egendom och lös egendom. Reglerna om fast egendom finns bland annat i jordabalken och fastighetsbildningslagen. I 1 kap 1 § jordabalken står det att fast egendom är jord, som är indelad i fastigheter. En fastighet kan avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. De flesta fastigheter är en viss yta på marken, det vill säga horisontellt avgränsade.
En tredimensionell fastighet är avgränsad såväl horisontellt som vertikalt. Det kan till exempel vara garage eller galleria under jord eller påbyggnad av ytterligare ett våningsplan på en byggnad, varvid restaurang, butik, eller bostäder bildar egna tredimensionella fastigheter. Tredimensionella fastigheter möjliggör till exempel förtätning av stadskärnor, samtidigt som fördelarna med en egen fastighet som ägaren kan belåna uppnås.
Det är Lantmäteriet som beslutar om olika fastigheter, vilka sedan förs in i fastighetsregistret. Genom registrering i fastighetsregistret får fastigheten sin fastighetsbeteckning, till exempelvis Umeå Lövet 1:3.
I vardagligt tal används ofta begreppen ”fastighet” och ”hus” synonymt. Juridiskt föreligger det dock viktiga skillnader. Ett hus – oavsett om det är ett bostadshus eller en industribyggnad – utgör ett fastighetstillbehör. Allt som kategoriseras som fastighetstillbehör är en del av fastigheten. Att fastighetstillbehör är en del av fastigheten betyder bland annat att tillbehöret ska följa med vid en försäljning av fastigheten. Detta gäller under förutsättning att säljaren och köparen inte avtalat om något annat.
Fastighetstillbehör kan vara ett tillbehör till själva fastigheten eller ett tillbehör till en byggnad som är belägen på fastigheten. Ett tillbehör till fastigheten är alla tillbehör som finns för stadigvarande bruk inom fastighetens gränser. Det kan vara byggnader, träd eller staket. Utgångspunkten vid bedömningen är om föremålet är avsett att användas under en längre tid framöver. En temporär byggbarack är alltså inte en del av fastigheten, utan lös egendom. Vid en överlåtelse kan alltså du som köpare räkna med att staketet och träden följer med i köpet, men inte den temporära byggbaracken. Om du är osäker om ett visst föremål hör till fastigheten bör du tala med säljaren, så att ni innan köpet får klarhet i frågan. Som alltid är det viktigt att ni skriftligen dokumenterar vad som gäller, lämpligen i avtalet.
Delar som återfinns i en byggnad, till exempel bubbelbadkar, kylskåp eller tvättmaskin, utgör i Sverige tillbehör till byggnaden, det vill säga byggnadstillbehör. Byggnadstillbehör är en del av fastigheten, så länge de är avsedda för stadigvarande bruk. Tillbehöret måste vara installerat för att utgöra byggnadstillbehör. Ett nyinköpt bubbelbadkar som står i garaget är alltså inte ett byggnadstillbehör, även om badkaret i badrummet behöver bytas ut. Nu nämnda tillbehör ska skiljas från exempelvis golv, väggar och fönster som inte utgör byggnadstillbehör, utan istället är grundläggande elementära delar av själva byggnaden som naturligtvis ingår i köpet.
Det jag beskrivit ovan gäller i alla situationer där marken och tillbehöret har samma ägare. Om någon annan person har tillfört fastigheten ett tillbehör gäller helt andra regler. Ett tillbehör till marken eller ett tillbehör till en byggnad som helt ägs av någon annan kan aldrig bli en del av fastigheten. Som exempel kan nämnas byggnader på ofri grund, som stugor som står på till exempel arrenderad mark. Eftersom marken och byggnaden har olika ägare är byggnaden lös egendom. Samma sak gäller till exempel om en hyresgäst köper och installerar en ny spis i sin hyreslägenhet. Spisen blir då inte ett byggnadstillbehör. Vid flytt har hyresgästen, om inte annat avtalats, rätt att ta med sig spisen och avlägsna den från bostaden. Om däremot hyresvärden vid flytten köper spisen av hyresgästen omvandlas den till ett byggnadstillbehör. När en sak väl har klassificerats som ett byggnadstillbehör är den en del av fastigheten tills dess byggnadstillbehöret tas bort från fastigheten.
Svaret på din fråga är sammanfattningsvis att man med fastighet oftast avser ett visst markområde med tillbehör därpå, till exempel en byggnad. Med bostadshus avses ofta endast själva byggnaden. När du köper en viss fastighet ska allt som kategoriseras som fastighetstillbehör följa med i köpet om du och säljaren inte avtalat om något annat. Vid tillträdet kan du som köpare alltså utgå från att den fast installerade utebelysningen och bubbelbadkaret i bostadshuset finns kvar.
Lycka till med ert fastighetsköp!
AGNETA GUSTAFSSON

Fler Artiklar
Klicka och läs!