Advokaten Agneta: Undersöknings- och upplysningsplikt

Hej! Jag ska köpa hus och har varit på flera husvisningar. Vid en visning nämnde mäklaren att köparen har undersökningsplikt och att säljaren ska lämna information om huset. Vad menar mäklaren egentligen med detta? Vem ska göra vad? Måste jag verkligen undersöka när säljaren har informerat mig om huset? / Markus

Hej,
Tack för din fråga. När du säger hus är det min utgångspunkt att du menar en bostadsbyggnad med tillhörande mark, vilket nedan kommer att benämnas som en fastighet.
Att köpa en fastighet är för många en stor och kostsam affär. Det är därför extra viktigt att man som köpare är förberedd på eventuella fel som kan finnas i huset och att köpeskillingen anpassas därefter. Att efter köpet upptäcka mögel, läckage eller andra fel kan bli en mycket dyr och otrevlig överraskning.
Genom att noga undersöka (besiktiga) fastigheten kan många fel i fastigheten upptäckas innan köpet. Besiktningen och de fel som genom den kan upptäckas är grunden för fördelning av ansvaret för fel mellan säljaren och köparen, om ett fel skulle upptäckas efter fastighetsköpet. Om du som köpare, efter att ha fått tillträde till fastigheten, upptäcker ett fel som du borde ha kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten, är du som köpare ansvarig för det felet. Det är detta som kallas för köparens undersökningsplikt.
Hur vidsträckt köparens undersökningsplikt är beror på omständigheterna vid varje enskild fastighetsaffär. Det beror till exempel på fastighetens skick samt den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter. Med normal beskaffenhet hos jämförliga fastigheter menas till exempel om det är vanligt med den typen av fel i fastigheter av samma ålder som du är intresserad av att köpa. I sådana fall bör fastigheten undersökas extra mycket gällande just denna typ av fel.
Köparens undersökningsplikt har sin utgångspunkt i vad som borde kunna upptäckas vid en noggrann undersökning. Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra skada på fastigheten bör alltså undersökas. Detta gäller även svårtillgängliga utrymmen som till exempel kryputrymmen under byggnaden.
Köparens undersökningsplikt kan utökas om det finns skäl att misstänka att det föreligger ett fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke eller om det finns en friskrivning i köpekontraktet, bör köparen också göra en mer noggrann undersökning. Detta kan inkludera att bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även dolda utrymmen. Naturligtvis kan en sådan utökad undersökning endast göras med säljarens tillåtelse. Om säljaren på ett lugnande sätt lämnat en uppgift om fastighetens skick, till exempel att den våta fläcken på väggen beror på en speciell händelse, minskar köparens undersökningsplikt avseende fläcken då köpare ska kunna förlita sig på säljarens uppgifter. Det är i sådana fall viktigt att säljarens uppgift om orsaken till fläcken skriftligen dokumenteras.
Köparens undersökningsplikt av fastigheten har en nära relation till säljarens upplysningsplikt, det vill säga att säljaren ska ge köparen relevant information om fastighetens skick. Säljaren kan bli betalningsskyldig för ett fel som förvisso köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten, om säljaren själv har varit försumlig genom att lämna felaktiga uppgifter eller genom att hålla tyst om fel som hon eller han vetat om och som säljaren borde ha insett varit av betydelse för köparen.
De fel som, med hänsyn till köparens undersökningsplikt i det enskilda fallet, inte har kunnat upptäckas kallas ”dolt fel”. För dolda fel ansvarar säljaren. Att säljaren svarar för felet kan bland annat innebära att köparen kan få ersättning motsvarande felets värde i förhållande till köpeskillingen eller, om felet är väsentligt, att köpet kan hävas. Säljarens ansvar för dolda fel gäller i tio år från det att köparen tillträtt fastigheten.
Som köpare ska du alltså mycket noga undersöka fastigheten innan köpeavtalet undertecknas. Även om du själv är kunnig om fastigheter bör du ta hjälp av en besiktningsman. Var noggrann i ditt val av besiktningsman och vad vederbörande ska besiktiga. Om besiktningsmannen av slarv eller förbiseende inte upptäcker ett visst fel, så ansvarar du som köpare ändå för felet. Om du har anlitat en professionell besiktningsman finns dock ofta en ansvarsförsäkring för denna situation. Det är dock inte givet att du kan få ersättning från försäkringen.
Till sist får jag ta tillfället i akt att nämna att det vid fastighetsaffärer är mycket viktigt att köpehandlingarna utformas rätt och anpassas till förhållandena i just din fastighetsaffär. Det är viktigt att alla avvikelser rörande fastighetens skick skriftligen noteras. Du bör därför ta hjälp av en advokat eller en kunnig och registrerad fastighetsmäklare vid affären för att tillse
att köpet blir lyckat både för köpare och säljare.
/AGNETA GUSTAFSSON

Fler Artiklar
Klicka och läs!